Ermittlung der Kapitalanforderungen für das Immobilienrisiko

Definition und Abgrenzung

Das Untermodul Immobilienrisiko misst die Risiken, die durch Volatilitäten des Immobilienmarktwertes entstehen. Aus der Perspektive von Solvency II sind nicht nur die als Kapitalanlage genutzten Immobilien einem Risiko ausgesetzt, sondern auch Immobilien, die als Sachanlage genutzt werden. Die Investition in Immobilien in Form eines Fonds oder dessen, was oft als Real Estate Investment Trust bezeichnet wird, ist eine Tätigkeit, deren Risikoexposition als aktienähnlich angesehen werden kann. Dessen ungeachtet können sich Versicherer aber dafür entscheiden, die Fonds-Durchsicht-Methode auf den Immobilienfonds anzuwenden und den Immobilienrisikofaktor direkt auf der Einzelbestandsebene anzuwenden.

Hypothekenpfandbriefe oder strukturierte Produkte anderer Formen mit Immobilien als Sicherheit unterliegen im Rahmen von Solvency II nicht dem Marktrisiko, sondern dem Gegenparteiausfallrisiko.

Immobilien in diesem Untermodul umfassen:

• Geschäftsgebäude
• Wohngebäude
• Eigengenutzte Immobilien
• Im Bau befindliche Immobilien
• Immobilienfonds

Solvency II Standardansatz und kritische Würdigung

Der Immobilienrisikofaktor wurde auf Indizes aus der Investment Property Databank im Zeitraum von 1987 bis 2008 kalibriert[1].

Ein Schockfaktor in Höhe von 25% wurde für Immobilien jeder Art festgelegt. Die entsprechende Solvency Capital Requirement ist mit 0 nach unten begrenzt, nämlich

Mkt_prop = max( ΔBOF|PropertyShock; 0 ).

Die Faktorhöhe von 25% liegt zwischen dem Faktor strategischer Aktien von 22% und dem Faktor von Typ-2 Aktien in Höhe von 49%. Demzufolge ist es empfehlenswert, die Fond-Durchsicht-Methode auf Immobilienfonds anzuwenden, um den leichteren Schock zu erhalten. Darüber hinaus bilden Immobilien eine eigenständige Kategorie im Untermodul Marktrisikokonzentration. Deswegen nimmt die Betrachtung der Immobilienfonds in Form von durchleuchteten Einzelbeständen keinen Einfluss auf das Untermodul Marktrisikokonzentration.

Empirische Beweise zum Verhältnis zwischen Immobilienrendite und Preisvolatilität sind uneindeutig und die Festlegung der Faktorhöhe auf 25% in Solvency II ist umstritten. Oft stellt sich der Marktwert der Immobilien als zyklisch dar, während der Schockfaktor im Solvency II Standardansatz konstant ist.

Ausblick

Es sind im Solvency II Review 2020 keine Änderungen abzusehen. Weder die Faktorhöhe noch die Methode wird geändert werden.